Archiv für Juli, 2019

Draghis finale Zinsattacke – Deutschlands Sparer müssen sich fürchten

Die Europäische Zentralbank belässt den Leitzins bei null Prozent.

Doch Notenbank-Chef Mario Draghi bereitet schon seinen „denkwürdigen Schlussakt“ vor. Für deutsche Sparer brechen noch härtere Zeiten an.

Die von Sparern erhoffte Zinswende im Euro-Raum rückt in weite Ferne. Die Europäische Zentralbank (EZB) hat angesichts düsterer Wirtschaftsaussichten und schwacher Inflation die Tür für eine weitere Lockerung der Geldpolitik geöffnet. Europas Währungshüter gehen davon aus, dass die Zinsen mindestens über die erste Hälfte des Jahres 2020 auf ihrem aktuellen Niveau oder „darunter“ bleiben werden. Sie kündigten an, weitere Zinssenkungen und Optionen für neue Anleihekäufe zu prüfen.

„Alle Instrumente sind auf dem Tisch“, sagte der Ende Oktober scheidende EZB-Präsident Mario Draghi. Angesichts der weltweiten Konjunkturabkühlung und der Schwäche des Welthandels, der unter internationalen Handelskonflikten leidet, seien „signifikante geldpolitische Impulse“ notwendig.

Die Märkte rechnen nun fest damit, dass die EZB auf ihrer nächsten Sitzung im September die Zinsen senken wird. Die Wahrscheinlichkeit dafür beziffern die Akteure auf 81 Prozent. Doch damit nicht genug. Analysten erwarten, dass Draghi am 12. September gleich zum großen Schlag ausholen wird und neben niedrigeren Zinsen auch das Anleihekaufprogramm wieder starten wird, sprich: ein Paket an Lockerungsmaßnahmen verabschieden wird. „Draghi wird sich wahrscheinlich mit einem „denkwürdigen Schlussakt““ verabschieden, sagt Silvia Dall’Angelo, Ökonomin bei Hermes Investment Management.

Am Donnerstag beließen die Währungshüter den Leitzins auf dem Rekordtief von null Prozent. Banken erhalten somit frisches Geld bei der Notenbank zum Nulltarif. Auch an den 0,4 Prozent Strafzinsen, die Kreditinstitute zahlen müssen, wenn sie Geld bei der EZB parken, rüttelte die Notenbank nicht. Es gilt als wahrscheinlich, dass die EZB den Strafzins erhöhen wird. Um die Institute nicht zu sehr zu belasten, sollen verschiedene Optionen geprüft werden, darunter eine Staffelung des Negativzinses.

Euro vollführte eine Berg-und-Tal-Fahrt

Der Negativzins soll Geschäftsbanken davon abhalten, Geld zur Notenbank zu tragen. Die Währungshüter wollen die Institute stattdessen dazu bringen, mehr Kredite zu vergeben. Dies soll die Wirtschaft ankurbeln und zugleich die Inflation anheizen. Das kostet die Branche Milliarden – und das in Zeiten, in denen vielen Instituten das Geldverdienen wegen des Zinstiefs ohnehin schwerfällt. „Die EZB wird ihre Politik der Null- und Negativzinsen, wahrscheinlich im Verbund mit neuen Anleihekäufen, noch auf Jahre hinaus weiterführen“, erklärte Friedrich Heinemann, Finanzwirtschaftsexperte am ZEW – Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung in Mannheim.

Doch große Euphorie über niedrigere Zinsen und frische Geldspritzen wollte an den Märkten nicht aufkommen. Der Dax, der nach dem zunächst veröffentlichten EZB-Statement 0,7 Prozent im Plus lag, drehte während der Draghi-Pressekonferenz ins Minus: Auch der Euro vollführte eine Berg-und-Tal-Fahrt. Er rutschte wegen der Aussichten auf eine noch lockerere Geldpolitik bis auf 1,11 Dollar ab, befestigte sich aber später wieder deutlich.

Denn Draghi, der sonst die Märkte mit seiner Rhetorik faszinieren kann, enttäuschte auf der Pressekonferenz. Er musste kleinlaut eingestehen, dass es im EZB-Rat, der letztlich über die Maßnahmen abstimmt, keinen Konsens gab. Für viele Beobachter war Draghi zu optimistisch. Zwar werde die wirtschaftliche Situation vor allem in Euro-Ländern mit einer starken Industrie „schlimmer und schlimmer“, sagte Draghi. Trotz hoher Konjunkturrisiken sei die Gefahr einer Rezession für die Euro-Zone „relativ niedrig“.

Diese Aussage steht im krassen Gegensatz zu den jüngsten Wirtschaftsdaten aus Deutschland. Zuletzt war der deutsche Ifo-Geschäftsklimaindex kräftig in die Knie gegangen. Die Erwartungen der Manager sind auf den tiefsten Stand seit der Finanzkrise gefallen. Damit wächst das Risiko einer Rezession in der größten Volkswirtschaft Europas.

Doch Draghi schien das weniger zu beunruhigen. Es sei schwer, wirklich pessimistisch für die Konjunktur zu sein. Außerdem ließ der oberste Währungshüter der Euro-Zone durchblicken, dass bei einigen geldpolitischen Instrumenten die Wirkung nachlasse, um anzufügen: „Wir freuen uns auf neue Instrumente, wenn es sie denn gibt.“

Der EZB-Präsident forderte die Regierungen der Euro-Zone ungewöhnlich deutlich auf, fiskalische Konjunkturprogramme auf den Weg zu bringen. Noch jüngst hatte er die Instrumente der Geldpolitik gepriesen. Das sei nicht der entschlossene Draghi gewesen, wie man ihn kenne, sagte Marc Ostwald, Chefökonom bei ADM Investor Services. „Doch sei es, wie es sei. Der einzige Weg im September ist eine Zinssenkung.“

„Mit positiven Renditen sollte kein Bundesbürger mehr kalkulieren“

Für Sparer brechen härtere Zeiten an. Denn längst ist nicht klar, wie die Nebenwirkungen einer weiteren geldpolitischen Lockerung auf die Banken reduziert werden können. „Wenn die Negativzinsphase weiter anhält oder gar noch weiter verschärft wird, wird das für die Wirtschaft und für jeden in diesem Land deutlich spürbar werden“, warnte Helmut Schleweis, Präsident des Deutschen Sparkassen- und Giroverbands (DSGV).

Im Klartext: Dann könnten die Institute für die Verwahrung von Geld auf Giro- oder Tagesgeldkonten eine zusätzliche Gebühr von ihren Kunden erheben. Strafzinsen, die heute lediglich reiche Kunden mit einem Geldvermögen von 500.000 Euro oder mehr zahlen müssen, würden dann faktisch für normale Sparer Realität. Mit positiven Renditen sollte kein Bundesbürger mehr wirklich kalkulieren. Nach Einschätzung von Dekabank-Chefvolkswirt Ulrich Kater sind positive Zinsen „in der ersten Hälfte der Zwanzigerjahre so gut wie ausgeschlossen, wenn nicht für die gesamte kommende Dekade“.

   

 Quelle: Holger Zschäpitz: „Jetzt müssen Deutschlands Sparer Draghis finale Zinsattacke fürchten“, https://www.welt.de/finanzen/article197479011/EZB-Jetzt-muessen-Deutschlands-Sparer-Draghis-grossen-Schlag-fuerchten.html“, 25.07.2019

 

Was sie beim Kauf einer vermieteten Wohnung beachten müssen

Eigenbedarfskündigung, Notar

Wer eine vermietete Immobilie kauft, denkt in erster Linie an die Finanzierung und steuerliche Aspekte. Vor allem in Zeiten von Dauerniedrigzinsen, stellen Immobilien oftmals eine begehrte Form der Geldanlage dar.

Verkäufer und Käufer übersehen aber leicht wichtige Besonderheiten.

“So werden bestehende Mietverhältnisse häufig nur unzureichend thematisiert”, sagt Dr. Thomas Raff, Geschäftsführer der Notarkammer Pfalz. Dies ist für den Käufer nicht ungefährlich, denn er tritt nach einer Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch in diese Mietverhältnisse ein. Das Mietverhältnis wird mit ihm, als neuem Eigentümer, fortgesetzt.

Für den Käufer ist es daher wichtig, bestehende Mietverhältnisse und mögliche Konflikte mit den Mietern zu kennen. “Um im Nachhinein Streitigkeiten bis hin zu Schadensersatzklagen zwischen Verkäufer und Käufer zu vermeiden, sollte der Umgang mit den Mietverhältnissen immer im notariellen Kaufvertrag geregelt werden”, sagt Dr. Raff.

Namentlich im Zusammenhang mit der vom Mieter gezahlten Kaution, können beim Eigentümerwechsel Haftungsfragen auftreten.

Sind sich Verkäufer und Käufer hingegen einig, dass die Immobilie mietfrei übergeben werden soll, rät Dr. Raff, im Kaufvertrag die Räumung durch den Mieter als Voraussetzung für die Zahlung des Kaufpreises zu vereinbaren. Allerdings sollten sich Verkäufer auch nicht vorschnell zur Mietfreistellung verpflichten, sondern nur dann, wenn die wirksame Beendigung des Mietverhältnisses rechtlich möglich, und die rechtzeitige Räumung durch den Mieter sichergestellt sind.

Besondere Vorsicht ist bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs geboten.

Dem Verkäufer steht nach Abschluss des Kaufvertrags ein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs nicht mehr zu, denn ein etwaiger eigener Bedarf ist dadurch entfallen. Umgekehrt tritt der Käufer nicht bereits mit Abschluss des Kaufvertrags, sondern erst mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch in das Mietverhältnis ein. Erst dann, also möglicherweise erst einige Wochen oder Monate später, kann der Käufer wegen Eigenbedarfs rechtswirksam kündigen. Für die Kündigung können sogar Sperrfristen von drei Jahren, in Extremfällen sogar von zehn Jahren gelten.

Bei vermieteten Wohnungen besteht eine weitere Besonderheit: War eine Wohnung vermietet und ist erst danach Wohnungseigentum begründet worden, kann dem Mieter ein Vorkaufsrecht zustehen. Der Notar wird dann eine Vereinbarung im Vertrag empfehlen, nach der der Käufer den Kaufpreis erst zahlen muss, wenn gewährleistet ist, dass der Mieter sein Vorkaufsrecht nicht ausübt.

       

Quelle: Notarkammer Pfalz, Dr. Thomas Raff

WOHNEN UNTERM DACH – Fluch oder Segen?

Wohnen unterm Dach

Die Einwohnerzahl in Deutschland steigt stetig an und der Wohnraum wird entsprechend immer knapper. Für viele ein wichtiger Grund, in die Höhe zu bauen oder den Dachboden vorhandener Häuser umzugestalten. Was damals noch als dunkel, verstaubt und eher als „Rumpelkammer“ galt, wird heutzutage bewohnt: DER DACHBODEN!

Mit einer geeigneten Wärmedämmung, sowie einem hochwertigen Boden und etwas Feinschliff, kann die oberste Etage schnell umfunktioniert werden; und einen hervorragenden Wohnraum abgeben.

Möbel und Stellmöglichkeiten unterm Dach

Gerade bei spitz zulaufenden Dächern, gibt es oft Schwierigkeiten beim Stellen von Möbeln. Für flexible Personen, oder die, die das Inventar ihrer Wohnung noch vollständig kaufen müssen, kann die Dachgeschosswohnung zum echten Hingucker werden. Haben Sie bereits alle Ihre Möbel gekauft, ist vorab zu überlegen, ob diese auch mit Schrägen weiterhin gestellt werden können.

Der Markt entwickelt sich stets weiter und passt sich den Bedürfnissen der Menschen an. So gibt es immer mehr Anbieter, die sich auf Schrägen spezialisiert haben. Schränke, die schräg zulaufen, und Betten, die auf das Wohnen unterm Dach ausgerichtet sind – die Auswahl ist hier schier unendlich.

Wohnraum durch Schrägen erhöht

Was viele jedoch nicht wissen: Die eigentliche Quadratmeteranzahl verändert sich durch die Schrägen. Wer einen Blick ins Exposé wagt und feststellt, dass die Wunsch-Wohnung nur 60m² hat, wird vor Ort meist überrascht. Schrägen werden nur anteilig berechnet, sodass der eigentliche Wohnraum meist deutlich höher ausfällt. So werden beispielsweise Flächen unter 1 Meter Höhe –bei der Berechnung der Quadratmeter überhaupt nicht berücksichtigt. Die korrekte Berechnung der Wohnfläche bedarf somit ein wenig Geschick und Geduldsarbeit.

Wer diesen Vorteil jedoch für sich nutzen möchte, der kann durch diese Eigenschaft deutlich sparen. Nicht zuletzt aus diesem Grund, bevorzugen viele Menschen diese Art von Wohnung.

Sommer unterm Dach

Für viele das wohl größte und wichtigste Ausschlusskriterium von allen. Wer unterm Dach wohnt, hat es im Sommer schwer. So heißt es zumindest, wenn man den Großteil der Bevölkerung Deutschlands glaubt. Dieses ist zumeist auf eine fehlende Dämmung, veraltete Fenster oder fehlende Abschattung zurückzuführen. Durch Schrägfenster kommen die Sonne und somit auch die Wärme im Sommer besonders leicht in unsere Dachgeschosswohnung. Dies macht es umso wichtiger, genau diese Fenster mit Thermorollos oder ähnlichem zu versehen. Diese Rollos können bereits einen Großteil des Lichtes und der Strahlung abfangen. Wer eine Stufe weiter gehen möchte, der kann spezielle Rollos oder Folien installieren, die das Licht bereits vor dem Eintreffen auf die Fensterscheibe abfangen. Kombiniert man diese Möglichkeiten, können so bis zu 75% der Sonnenstrahlen abgewehrt werden.

Anders verhält es sich jedoch bei einer fehlenden Dämmung sowie veralteten Fenster. Halten Sie hierzu Rücksprache mit Ihrem Vermieter und legen Sie diesem die Vorteile einer nachträglichen Installation näher. So können nicht nur auf Dauer Kosten gespart werden, auch wertet es die Wohnung weiter auf.

Fazit

Wenn Ihnen der Gang in ein höheres Stockwerk nichts ausmacht, oder Sie sich sogar ganz bewusst dafür entscheiden, können Sie mit einer Dachgeschosswohnung nur wenig falsch machen. Beherzigt man ein paar Tricks und bleibt flexibel in der Gestaltung, kann der Bezug einer Wohnung unterm Dach jedoch genau das Richtige sein.

Familien mit Kleinkindern sowie größeren Haustieren, sollten jedoch abwägen, inwieweit die täglichen Stufen noch gerechtfertigt sind.

       

Quelle: „Wohnen unterm Dach –Fluch oder Segen“, Owners Club, 13.07.2019

 

Kredite: Jetzt wird selbst den Banken der Immobilienmarkt zu heiss

Kredit

Bislang stand die Bundesbank mit ihren Warnungen vor einer Immobilienblase in Deutschland relativ alleine da. Doch inzwischen können auch viele Geldhäuser die hohen Preise nicht mehr nachvollziehen.

Für Eigenheimkäufer ist das problematisch.

An die kräftigen Preisanstiege beim Wohneigentum hat man sich längst gewöhnt. Jährliche Zuwächse von fünf oder sogar zehn Prozent schockieren niemanden mehr. Man nimmt es hin und rechnet insgeheim damit, dass sich im Notfall immer ein Käufer findet, der noch mehr zu zahlen bereit ist.

Die Bundesbank spielt mit ihren monatlichen Warnungen vor Immobilien-Preisblasen die Rolle des einsamen Rufers in der Wüste. Denn solange die Banken bei der Finanzierung mitspielen und freigiebig Baugeld verteilen, scheint alles in Ordnung. Doch diese Gewissheit gerät jetzt ins Wanken. Viele Banken spielen offenbar nicht mehr mit. Erstmals stellt einer der größten Finanzierungsvermittler Deutschlands in aller Deutlichkeit fest: Den Kreditinstituten ist der Markt zu heiß, die Preise zu hoch.  „Banken melden uns immer häufiger zurück, dass sie die Höhe des Kaufpreises nicht nachvollziehen können“, sagt Frank Lösche, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Hamburg. Sie würden den nachhaltigen Wert der Immobilie immer häufiger unterhalb des verlangten Kaufpreises ansetzen. „Das verschlechtert für die Kreditnehmer den Beleihungsauslauf“, so Lösche.

Das bedeutet: Aus Sicht der Bank steigt der Fremdkapital-Anteil, entsprechend fällt die Bonitätsberechnung ungünstiger aus, der effektive von der Bank geforderte Jahreszins wird angehoben. Damit wird die Finanzierung immer teurer, die Monatsraten aus Zins und Tilgung steigen.

Und das in einer Phase weiter steigender Preise, was die Käufer ohnehin schon dazu zwingt, immer mehr Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen. Das Eigenheim rückt für Normalverdiener mit durchschnittlichen Ersparnissen in weite Ferne – wenn es nicht am äußeren Stadtrand oder auf dem Land liegt.

Rechenbeispiel: So gehen Banken vor

Ein stark vereinfachtes Beispiel macht den Effekt deutlich: Ein Kaufinteressent hat 50.000 Euro Eigenkapital und möchte in Hamburg eine Wohnung zum Preis von einer halben Million Euro kaufen. Die Bank sieht jedoch nur einen nachhaltigen Wert von 480.000 Euro.

Rechnerisch schrumpft das Eigenkapital damit von 50.000 auf 30.000 Euro zusammen. Weil in der Hansestadt in diesem Fall noch Kaufnebenkosten von mehr als 30.000 Euro anfallen, geht es also de facto um eine Hundertprozent-Finanzierung.

Ohne Kapital ins Eigenheim

Der Zins für einen 15-Jahres-Kredit steigt dabei – einem Rechenbeispiel des Vermittlers Interhyp zufolge – von 1,3 auf mindestens 1,6 Prozent. Muss der Käufer noch 3,6 Prozent für einen Makler bezahlen, platzt das ganze Vorhaben – jedenfalls wenn man eine konservative Finanzierung aufnehmen möchte.

Die Hundertprozent-Finanzierung sei zwar eine Möglichkeit, so Lösche. Aber dafür benötige man „eine überdurchschnittlich gute Bonität“. Ansonsten könne man noch Förderdarlehen der KfW einbringen. Das werde von der Bank wieder mit etwas besseren Werten beim Beleihungsauslauf goutiert.

Dr. Klein vermittelt Baugeld über Servicebüros in der ganzen Republik. Die vergebenen Kredite werden über die Finanzierungsplattform Europace abgewickelt. Nach eigenen Angaben finden dort rund 15 Prozent des bundesweiten Baufinanzierungs-Geschäfts statt, die dort gesammelten Preisdaten und Fremdkapitalquoten sind also durchaus repräsentativ zu verstehen.

Über die Europace-Plattform generiert Dr. Klein auch Kaufpreisdaten und stellt daraus einen hauseigenen Preisindex zusammen. Zuletzt wurden Preise für Nord- und Ostdeutschland ausgewertet. In drei von vier ausgewählten Städten zeigt sich dabei das bekannte Bild: Steigerungsraten von fünf und mehr Prozent, hohe Preisspannen bis weit in den Luxusbereich hinein.

     
Quelle: Michael Fabricius: „Jetzt spielen Banken bei den hohen Hauspreisen nicht mehr mit“,
https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article196726145/Kredite-Jetzt-wird-selbst-den-Banken-der-Immobilienmarkt-zu-heiss.html“, 15.07.2019

DIE HYPOTHEK

Im Finanz- und vor allem im Bankwesen, dient die Hypothek als Kreditsicherung für Kredite.                                                            (Akzessorietät = enge Verknüpfung einer Kreditsicherheit mit einer Kreditforderung).

Als Beleihungsobjekt können ausschließlich Immobilien (Wohn- oder Gewerbeimmobilien) beliehen werden. Ihr Beleihungswert hat Einfluss auf die mögliche Höhe des Hypothekendarlehens.

Die ganze oder teilweise Nichterfüllung vertraglicher Verpflichtungen, zum Beispiel: Zahlungsrückstände, berechtigt den Gläubiger (die Bank) sich aus dem Erlös, der sich durch Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung erzielen lässt, zu befriedigen. Welche Forderungen dies genau sind, wird durch die Zweckbestimmungserklärung genau geregelt.

Durch die Hypothek ist der Sach- oder Ertragswert der Immobilie an den Gläubiger verpfändet. Es ist auch möglich mehrere Hypotheken auf einem Grundstück einzutragen, diese haben dann einen festen Rang. Entsprechend dieses Ranges werden die Gläubiger bei einer Vollstreckung befriedigt. Verhindern kann der Gläubiger eine Vollstreckung indem der die Forderung ausgleicht. (§ 1142 BGB).

Diese Grundschuld bleibt im Grundbuch weiterhin eingetragen, auch wenn das Darlehen beim Gläubiger, bzw. bei der Bank bereits abbezahlt wurde. Die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch muss aktiv beim zuständigen Grundbuchamt beantragt werden.

Löschung der Grundschuld 

Voraussetzung ist die vollständige Rückzahlung des aufgenommenen Darlehens.

Die Bank, die den Immobilienkredit gewährt hat, bestätigt die Rückzahlung und somit die Freigabe. Es wird eine Löschungsbewilligung ausgestellt. Mit dieser Löschungsbewilligung geht der Eigentümer zum Notar. Der Notar stellt nun mit Hilfe dieser Löschungsbewilligung einen Antrag zur Löschung der Grundschuld beim zuständigen Grundbuchamt.

Klar ist spätestens jetzt: Es entstehen Notarkosten und natürlich Gebühren beim Grundbuchamt.

Kosten für die Löschung der Grundschuld

Der Notar stellt für seine Dienste eine Rechnung in Höhe von 0,2 Prozent der Grundschuld. Beim Grundbuchamt wird noch einmal die gleiche Summe fällig.

Rechenbeispiel: Grundschuld 500.000 Euro = Löschung 2.000 Euro (1.000 Euro Notar und 1.000 Euro Grundbuchamt)

Aufgrund der nicht unerheblichen Kosten, sollte man genau überlegen, ob eine Löschung der Grundschuld erforderlich ist.

Wann ist das Löschen der Grundschuld sinnvoll?

Möchte man die Immobilie verkaufen, kann die Löschung von Vorteil sein, denn so hat man ein unbelastetes Grundbuch vorzuweisen.

Eigentümer, für die ein Verkauf ihrer Immobilie in nächster Zeit nicht in Frage kommt, können die Löschung auf später verschieben. Dies hat den Vorteil, dass sich die Grundschuld im Falle einer größeren Renovierung für ein weiteres Darlehen nutzen lässt.

   

Quelle: „Hypothek“, Owners Club, 03.07.2019