Archiv für Oktober, 2019

WORIN SOLL ICH BLOSS INVESTIEREN?

Nicht immer geht es nur um Lage, Lage, Lage.

Vielmehr muss hinter einem Immobilienkauf auch ein überzeugendes Gesamtkonzept stehen. Das gilt besonders dann, wenn Sie mit Ihrer Immobilie Vermögen nachhaltig aufbauen oder effektiv sichern möchten.

Die Vorteile der Sachwertanlage ‚Immobilie‘ für den eigenen Vermögensaufbau, oder die eigene Altersvorsorge sind herausragend.

Allen voran, ist und bleibt die Immobilie ein wichtiger, wenn nicht der wichtigste Baustein für die eigene Vermögensplanung.

Erwiesen sich Immobilien schon im letzten Jahrhundert als äußerst wertestabil, unterstreichen auch die aktuellen Entwicklungen an den Finanzmärkten diesen Trend einmal mehr. Die niedrigen Zinsen und Steuervorteile, verbunden mit einem wieder aufstrebenden Markt, prognostizieren in Zukunft überdurchschnittliche Renditen.

Bei einer Vermietung nutzen sie die bestehende Inflation sogar zu Ihrem Vorteil, da sie Mieteinnahmen steigern können und sich dies gleichzeitig wertsteigernd auswirkt.

Dank smartem Konzept alles im Griff

Für Immobilienbesitzer gibt es aber auch etliche, noch zu lösende Herausforderungen. Wer schützt vor Mietnomaden? Wer übernimmt die Verwaltung, rechnet Heizkosten ab und überwacht die Sanierung, falls ein neuer Mieter einzieht? Und – vielleicht am wichtigsten – wer garantiert überhaupt, dass die Mieteinnahmen regelmäßig fließen und die Wohnung nicht leer steht? Aus der Summe dieser und vieler weiterer Fragen hat die Carestone Group ihr smartes Konzept entwickelt. Ziel war es, ein Produkt zu schaffen, das die Vorzüge eines Immobilien-Investments nutzt, dabei Sicherheiten maximiert und Aufwände maßgeblich reduziert. Der Schlüssel dafür liegt in der Investition in eine Pflegeimmobilie.

Werden Sie Besitzer einer Pflegeimmobilie

Der Kauf einer Pflegeimmobilie kombiniert gleich zwei äußerst attraktive Märkte:

Das starke und wertstabile Sachwertinvestment „Immobilie“ trifft auf einen absoluten Wachstumsmarkt – den viel zitierten demografischen Wandel. Eine beständig alternde deutsche Gesellschaft wird zukünftig dringend auf zusätzlich entstehende Pflegeplätze angewiesen sein. Mit dem Erwerb einer Pflegeimmobilie, investiert ihr Käufer also direkt in ein Objekt, auf einem zukunftssicheren, kontinuierlich wachsenden Markt.

Und weil dieses Investitionsmodell bei Carestone zusätzlich in ein ganzheitliches Konzept eingebettet ist, in dem sämtliche Verwaltungsaufgaben automatisch für Sie erledigt werden, tendiert Ihr persönlicher Aufwand gegen Null. Die Pflegeimmobilie kann ihre ganze Stärke ausspielen.

Carestone-Immobilien:

  • Ideales Investment für Vermögensaufbau und -schutz
  • Monatliche Mieteinnahmen
  • Langfristige Mietverträge über 20 Jahre und mehr
  • Sicherheit durch starke Betreiber
  • Bevorzugtes Belegungsrecht

Der Pflegemarkt – mit allerbesten Wachstumsaussichten

Die deutsche Bevölkerung wird immer älter. Dies liegt nicht nur daran, dass die Deutschen heutzutage wesentlich weniger Kinder bekommen. Auch der medizinische Fortschritt sorgt dafür, dass Menschen immer häufiger ein hohes Alter erreichen. So positiv diese Entwicklung auch ist, mit ihr geht ein Anstieg der pflegebedürftigen Menschen einher. Und so wird der Bedarf an neuen und modernen stationären Pflegeeinrichtungen stetig wachsen. In Erhebungen geht man von einer Erweiterung der Kapazität an Pflegeplätzen um ca. 595.000 bis 2030 aus. Damit bietet der Pflegemarkt, gerade auf längere Sicht, ein signifikantes Wachstumspotenzial, welches ein Investment in diesem Segment überaus vielversprechend macht.

Die Pflegeimmobilie – Eigentum mit vielen Vorteilen

Konkret handelt es sich bei der Pflegeimmobilie um ein Pflegeapartment/Bewohnerzimmer innerhalb einer stationären Pflegeeinrichtung in Größen zwischen 44 bis 78 Quadratmetern.

Die mit dem Kauf einhergehenden Rechte sind derweil absolut vergleichbar mit jenen einer fremdvermieteten Eigentumswohnung. Der neue Eigentümer wird im Grundbuch eingetragen und kann sein Pflegeapartment damit zu jedem Zeitpunkt verkaufen, vererben, verschenken oder beleihen. Darüber hinaus geht er aber auch eine starke Partnerschaft mit erstklassigen Betreibergesellschaften der Pflegeimmobilien ein. Der mit den Betreibern bereits abgeschlossene Mietvertrag über mindestens 20 Jahre sichert dabei langfristig monatliche Mieteinnahmen.

All das aber mit automatischen Mietanpassungen und nahezu ohne die ansonsten typischen Aufwände aus Verwaltung und Instandhaltung der Objekte. Ein Mieterkontakt entfällt sogar komplett.

Zusätzliche Vorteile in der Übersicht:

  • Automatische Mietanpassungen
  • Nahezu kein Verwaltungsaufwand
  • Instandhaltung nur für Dach&Fach
  • Kein Mieterkontakt

Quelle: carestone Group GmbH (sw)

                 

Quelle: „Worin soll ich bloß investieren“, Owners Club, 25.10.2019

Begründungsmittel für ein Mieterhöhungsverlangen

LG München I: Mietpreise aus Internetportalen sind kein taugliches Begründungsmittel für ein Mieterhöhungsverlangen
BGB § 558a II Die von „Mietpreis Check24″ bei Immobilienscout24.de, ermittelte Miete, legt bei der Ermittlung der Vergleichsmiete nur Neuvertragsmieten zugrunde. Sie ist daher kein taugliches Begründungsmittel für ein Mieterhöhungsverlangen, da sie mit dem Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete in § 558 Abs. 2 BGB nicht vergleichbar ist. LG München I, Beschluss vom 03.09.2018 – 14 S 5672/18, BeckRS 2018, 41579

Anmerkung von Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub, Rechtsanwalt Nikolay Pramataroff, Rechtsanwälte Bub, Gauweiler & Partner, München

Diese Urteilsbesprechung ist Teil des zweiwöchentlich erscheinenden Fachdienstes Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Neben weiteren ausführlichen Besprechungen der entscheidenden aktuellen Urteile im Miet- und Wohnungseigentumsrecht beinhaltet er ergänzende Leitsatzübersichten und einen Überblick über die relevanten neu erschienenen Aufsätze. Zudem informiert er Sie in einem Nachrichtenblock über die wichtigen Entwicklungen in Gesetzgebung und Praxis des Miet- und Wohnungseigentumsrechts. Weitere Informationen und eine Schnellbestellmöglichkeit finden Sie unter www.beck-online.de

Sachverhalt

Die Parteien streiten über die Zustimmung zur Mieterhöhung im Hinblick auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Der Beklagte ist seit 01.12.2012 Mieter einer möblierten knapp 100 m² großen Wohnung, für die er seit Vertragsbeginn 1.189,20 Euro netto kalt bzw. 1.824,20 Euro brutto warm zahlt, wobei ein Betrag in Höhe von 635,00 Euro pro Monat als Vorauszahlung für Betriebskosten vereinbart wurde. Die Klägerin verlangte schriftlich vom Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung der Kaltmiete um 178,38 € monatlich und bezog sich dabei auf Vergleichsmieten aus dem Internetprotal „Mietpreis Check24″ von Immobilienscout24.de. Der Beklagte wies die Mieterhöhung mit der Begründung zurück, dass diese formell und materiell unwirksam sei. Die Klägerin ist der Ansicht, das Mieterhöhungsverlangen sei sowohl formell als auch materiell wirksam. Der Mietspiegel für die Landeshauptstadt München sei aufgrund der nicht möglichen Nachvollziehbarkeit seiner Ermittlung nicht heranzuziehen und entfalte keine Wirkung; die Klägerin habe sich daher bei ihrer Mieterhöhung nicht auf den Mietspiegel beziehen können. Da für München auch keine Mietdatenbank existiere und aufgrund der städtebaulichen Verfehlungen der Landeshauptstadt München auch keine Vergleichswohnungen gefunden werden konnten, war die Klägerin gezwungen, auf private Datenbanken zurückzugreifen. Die mit der Mieterhöhung verlangte Kaltmiete sei ortsüblich und angemessen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer Berufung.

Entscheidung

Das Landgericht hat die Berufung durch Beschluss gemäß § 522 ZPO zurückgewiesen. Das Endurteil des Amtsgerichts München vom 22.03.2018 begegne keinen rechtlichen Bedenken. Die Klägerin habe sich bei Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete an die gesetzlichen Vorschriften der §§ 558 ff. zu halten. Der „Mietpreis Check24″ bei Immobilienscout24.de gehe bei Ermittlung der Vergleichsmiete lediglich von Neuvertragsmieten aus und sei daher mit dem Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete in § 558 Abs. 2 BGB schon auf den ersten Blick nicht vergleichbar. Zudem könne die Klägerin ihr Mieterhöhungsverlangen auf ein zulässiges Begründungsmittel des § 558a BGB zu stützen. Insoweit unterliege sie keinen Einschränkungen, die nicht auch andere Vermieter in Gemeinden ohne Mietspiegel treffen würden. Darüber hinaus bliebe es der Klägerin unbenommen, Schwierigkeiten bei der Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete bereits im Rahmen der Vertragsgestaltung zu begegnen, indem sie etwa Staffel- oder Indexmietvereinbarungen nach §§ 557a557b BGB mit ihren Mietern träfe.

Praxishinweis

Der Entscheidung ist uneingeschränkt zuzustimmen. Da ein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen mittelbare Sachentscheidungsvoraussetzung des Zustimmungsverfahrens ist, ist die Klage bereits unzulässig, wenn das Mieterhöhungsverlangen schon formell unwirksam ist (BGH, Urteil vom 11.07.2018 – VIII ZR 190/17, BeckRS 2018, 16126). Das Mieterhöhungsverlangen ist gemäß § 558a Abs. 1 BGB zu begründen, wozu insbesondere auf die Begründungsmöglichkeiten des § 558a Abs. 2 BGB Bezug genommen werden kann, so z.B. auf eine Mietdatenbank, die in § 558e BGB legaldefiniert ist. Schon nach dem Wortlaut dieser Norm ist das von der Klägerin zur Begründung verwendete Internetportal keine Datenbank in diesem Sinne. Auch stellt es kein sonstiges zulässiges Begründungsmittel dar. Sinn und Zweck der Begründung ist nämlich, dass dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gegeben werden, damit dieser während der Überlegungsfrist die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht (BGH, Urteil vom 13.11.2013 – VIII ZR 413/12, NJW 2014, 1173). So reichen z.B. Hinweise auf entsprechende Anzeigen in der örtlichen Tagespresse hierzu nicht aus (LG Köln, Urteil vom 08.11.1973 – 1 S 120/73, WuM 1974, 10), da sich für den Mieter daraus nicht ergibt, ob die verlangten Mieten später auch tatsächlich realisiert werden. Nichts Anderes gilt entsprechend für Internetportale, da diese ebenfalls nur die von den Vermietern gewünschte Mieten aufweisen.        

Quelle: Jürgen Engelberth: „Begründungsmittel für ein Mieterhöhungsverlangen“, https://www.bvfi.de/mietpreise-aus-internetportalen-sind-kein-taugliches-begruendungsmittel-fuer-ein-mieterhoehungsverlangen“, 25.09.2019