Was sie beim Kauf einer vermieteten Wohnung beachten müssen

Eigenbedarfskündigung, Notar

Wer eine vermietete Immobilie kauft, denkt in erster Linie an die Finanzierung und steuerliche Aspekte. Vor allem in Zeiten von Dauerniedrigzinsen, stellen Immobilien oftmals eine begehrte Form der Geldanlage dar.

Verkäufer und Käufer übersehen aber leicht wichtige Besonderheiten.

“So werden bestehende Mietverhältnisse häufig nur unzureichend thematisiert”, sagt Dr. Thomas Raff, Geschäftsführer der Notarkammer Pfalz. Dies ist für den Käufer nicht ungefährlich, denn er tritt nach einer Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch in diese Mietverhältnisse ein. Das Mietverhältnis wird mit ihm, als neuem Eigentümer, fortgesetzt.

Für den Käufer ist es daher wichtig, bestehende Mietverhältnisse und mögliche Konflikte mit den Mietern zu kennen. “Um im Nachhinein Streitigkeiten bis hin zu Schadensersatzklagen zwischen Verkäufer und Käufer zu vermeiden, sollte der Umgang mit den Mietverhältnissen immer im notariellen Kaufvertrag geregelt werden”, sagt Dr. Raff.

Namentlich im Zusammenhang mit der vom Mieter gezahlten Kaution, können beim Eigentümerwechsel Haftungsfragen auftreten.

Sind sich Verkäufer und Käufer hingegen einig, dass die Immobilie mietfrei übergeben werden soll, rät Dr. Raff, im Kaufvertrag die Räumung durch den Mieter als Voraussetzung für die Zahlung des Kaufpreises zu vereinbaren. Allerdings sollten sich Verkäufer auch nicht vorschnell zur Mietfreistellung verpflichten, sondern nur dann, wenn die wirksame Beendigung des Mietverhältnisses rechtlich möglich, und die rechtzeitige Räumung durch den Mieter sichergestellt sind.

Besondere Vorsicht ist bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs geboten.

Dem Verkäufer steht nach Abschluss des Kaufvertrags ein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs nicht mehr zu, denn ein etwaiger eigener Bedarf ist dadurch entfallen. Umgekehrt tritt der Käufer nicht bereits mit Abschluss des Kaufvertrags, sondern erst mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch in das Mietverhältnis ein. Erst dann, also möglicherweise erst einige Wochen oder Monate später, kann der Käufer wegen Eigenbedarfs rechtswirksam kündigen. Für die Kündigung können sogar Sperrfristen von drei Jahren, in Extremfällen sogar von zehn Jahren gelten.

Bei vermieteten Wohnungen besteht eine weitere Besonderheit: War eine Wohnung vermietet und ist erst danach Wohnungseigentum begründet worden, kann dem Mieter ein Vorkaufsrecht zustehen. Der Notar wird dann eine Vereinbarung im Vertrag empfehlen, nach der der Käufer den Kaufpreis erst zahlen muss, wenn gewährleistet ist, dass der Mieter sein Vorkaufsrecht nicht ausübt.

       

Quelle: Notarkammer Pfalz, Dr. Thomas Raff

WOHNEN UNTERM DACH – Fluch oder Segen?

Wohnen unterm Dach

Die Einwohnerzahl in Deutschland steigt stetig an und der Wohnraum wird entsprechend immer knapper. Für viele ein wichtiger Grund, in die Höhe zu bauen oder den Dachboden vorhandener Häuser umzugestalten. Was damals noch als dunkel, verstaubt und eher als „Rumpelkammer“ galt, wird heutzutage bewohnt: DER DACHBODEN!

Mit einer geeigneten Wärmedämmung, sowie einem hochwertigen Boden und etwas Feinschliff, kann die oberste Etage schnell umfunktioniert werden; und einen hervorragenden Wohnraum abgeben.

Möbel und Stellmöglichkeiten unterm Dach

Gerade bei spitz zulaufenden Dächern, gibt es oft Schwierigkeiten beim Stellen von Möbeln. Für flexible Personen, oder die, die das Inventar ihrer Wohnung noch vollständig kaufen müssen, kann die Dachgeschosswohnung zum echten Hingucker werden. Haben Sie bereits alle Ihre Möbel gekauft, ist vorab zu überlegen, ob diese auch mit Schrägen weiterhin gestellt werden können.

Der Markt entwickelt sich stets weiter und passt sich den Bedürfnissen der Menschen an. So gibt es immer mehr Anbieter, die sich auf Schrägen spezialisiert haben. Schränke, die schräg zulaufen, und Betten, die auf das Wohnen unterm Dach ausgerichtet sind – die Auswahl ist hier schier unendlich.

Wohnraum durch Schrägen erhöht

Was viele jedoch nicht wissen: Die eigentliche Quadratmeteranzahl verändert sich durch die Schrägen. Wer einen Blick ins Exposé wagt und feststellt, dass die Wunsch-Wohnung nur 60m² hat, wird vor Ort meist überrascht. Schrägen werden nur anteilig berechnet, sodass der eigentliche Wohnraum meist deutlich höher ausfällt. So werden beispielsweise Flächen unter 1 Meter Höhe –bei der Berechnung der Quadratmeter überhaupt nicht berücksichtigt. Die korrekte Berechnung der Wohnfläche bedarf somit ein wenig Geschick und Geduldsarbeit.

Wer diesen Vorteil jedoch für sich nutzen möchte, der kann durch diese Eigenschaft deutlich sparen. Nicht zuletzt aus diesem Grund, bevorzugen viele Menschen diese Art von Wohnung.

Sommer unterm Dach

Für viele das wohl größte und wichtigste Ausschlusskriterium von allen. Wer unterm Dach wohnt, hat es im Sommer schwer. So heißt es zumindest, wenn man den Großteil der Bevölkerung Deutschlands glaubt. Dieses ist zumeist auf eine fehlende Dämmung, veraltete Fenster oder fehlende Abschattung zurückzuführen. Durch Schrägfenster kommen die Sonne und somit auch die Wärme im Sommer besonders leicht in unsere Dachgeschosswohnung. Dies macht es umso wichtiger, genau diese Fenster mit Thermorollos oder ähnlichem zu versehen. Diese Rollos können bereits einen Großteil des Lichtes und der Strahlung abfangen. Wer eine Stufe weiter gehen möchte, der kann spezielle Rollos oder Folien installieren, die das Licht bereits vor dem Eintreffen auf die Fensterscheibe abfangen. Kombiniert man diese Möglichkeiten, können so bis zu 75% der Sonnenstrahlen abgewehrt werden.

Anders verhält es sich jedoch bei einer fehlenden Dämmung sowie veralteten Fenster. Halten Sie hierzu Rücksprache mit Ihrem Vermieter und legen Sie diesem die Vorteile einer nachträglichen Installation näher. So können nicht nur auf Dauer Kosten gespart werden, auch wertet es die Wohnung weiter auf.

Fazit

Wenn Ihnen der Gang in ein höheres Stockwerk nichts ausmacht, oder Sie sich sogar ganz bewusst dafür entscheiden, können Sie mit einer Dachgeschosswohnung nur wenig falsch machen. Beherzigt man ein paar Tricks und bleibt flexibel in der Gestaltung, kann der Bezug einer Wohnung unterm Dach jedoch genau das Richtige sein.

Familien mit Kleinkindern sowie größeren Haustieren, sollten jedoch abwägen, inwieweit die täglichen Stufen noch gerechtfertigt sind.

       

Quelle: „Wohnen unterm Dach –Fluch oder Segen“, Owners Club, 13.07.2019

 

Kredite: Jetzt wird selbst den Banken der Immobilienmarkt zu heiss

Kredit

Bislang stand die Bundesbank mit ihren Warnungen vor einer Immobilienblase in Deutschland relativ alleine da. Doch inzwischen können auch viele Geldhäuser die hohen Preise nicht mehr nachvollziehen.

Für Eigenheimkäufer ist das problematisch.

An die kräftigen Preisanstiege beim Wohneigentum hat man sich längst gewöhnt. Jährliche Zuwächse von fünf oder sogar zehn Prozent schockieren niemanden mehr. Man nimmt es hin und rechnet insgeheim damit, dass sich im Notfall immer ein Käufer findet, der noch mehr zu zahlen bereit ist.

Die Bundesbank spielt mit ihren monatlichen Warnungen vor Immobilien-Preisblasen die Rolle des einsamen Rufers in der Wüste. Denn solange die Banken bei der Finanzierung mitspielen und freigiebig Baugeld verteilen, scheint alles in Ordnung. Doch diese Gewissheit gerät jetzt ins Wanken. Viele Banken spielen offenbar nicht mehr mit. Erstmals stellt einer der größten Finanzierungsvermittler Deutschlands in aller Deutlichkeit fest: Den Kreditinstituten ist der Markt zu heiß, die Preise zu hoch.  „Banken melden uns immer häufiger zurück, dass sie die Höhe des Kaufpreises nicht nachvollziehen können“, sagt Frank Lösche, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Hamburg. Sie würden den nachhaltigen Wert der Immobilie immer häufiger unterhalb des verlangten Kaufpreises ansetzen. „Das verschlechtert für die Kreditnehmer den Beleihungsauslauf“, so Lösche.

Das bedeutet: Aus Sicht der Bank steigt der Fremdkapital-Anteil, entsprechend fällt die Bonitätsberechnung ungünstiger aus, der effektive von der Bank geforderte Jahreszins wird angehoben. Damit wird die Finanzierung immer teurer, die Monatsraten aus Zins und Tilgung steigen.

Und das in einer Phase weiter steigender Preise, was die Käufer ohnehin schon dazu zwingt, immer mehr Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen. Das Eigenheim rückt für Normalverdiener mit durchschnittlichen Ersparnissen in weite Ferne – wenn es nicht am äußeren Stadtrand oder auf dem Land liegt.

Rechenbeispiel: So gehen Banken vor

Ein stark vereinfachtes Beispiel macht den Effekt deutlich: Ein Kaufinteressent hat 50.000 Euro Eigenkapital und möchte in Hamburg eine Wohnung zum Preis von einer halben Million Euro kaufen. Die Bank sieht jedoch nur einen nachhaltigen Wert von 480.000 Euro.

Rechnerisch schrumpft das Eigenkapital damit von 50.000 auf 30.000 Euro zusammen. Weil in der Hansestadt in diesem Fall noch Kaufnebenkosten von mehr als 30.000 Euro anfallen, geht es also de facto um eine Hundertprozent-Finanzierung.

Ohne Kapital ins Eigenheim

Der Zins für einen 15-Jahres-Kredit steigt dabei – einem Rechenbeispiel des Vermittlers Interhyp zufolge – von 1,3 auf mindestens 1,6 Prozent. Muss der Käufer noch 3,6 Prozent für einen Makler bezahlen, platzt das ganze Vorhaben – jedenfalls wenn man eine konservative Finanzierung aufnehmen möchte.

Die Hundertprozent-Finanzierung sei zwar eine Möglichkeit, so Lösche. Aber dafür benötige man „eine überdurchschnittlich gute Bonität“. Ansonsten könne man noch Förderdarlehen der KfW einbringen. Das werde von der Bank wieder mit etwas besseren Werten beim Beleihungsauslauf goutiert.

Dr. Klein vermittelt Baugeld über Servicebüros in der ganzen Republik. Die vergebenen Kredite werden über die Finanzierungsplattform Europace abgewickelt. Nach eigenen Angaben finden dort rund 15 Prozent des bundesweiten Baufinanzierungs-Geschäfts statt, die dort gesammelten Preisdaten und Fremdkapitalquoten sind also durchaus repräsentativ zu verstehen.

Über die Europace-Plattform generiert Dr. Klein auch Kaufpreisdaten und stellt daraus einen hauseigenen Preisindex zusammen. Zuletzt wurden Preise für Nord- und Ostdeutschland ausgewertet. In drei von vier ausgewählten Städten zeigt sich dabei das bekannte Bild: Steigerungsraten von fünf und mehr Prozent, hohe Preisspannen bis weit in den Luxusbereich hinein.

     
Quelle: Michael Fabricius: „Jetzt spielen Banken bei den hohen Hauspreisen nicht mehr mit“,
https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article196726145/Kredite-Jetzt-wird-selbst-den-Banken-der-Immobilienmarkt-zu-heiss.html“, 15.07.2019

DIE HYPOTHEK

Im Finanz- und vor allem im Bankwesen, dient die Hypothek als Kreditsicherung für Kredite.                                                            (Akzessorietät = enge Verknüpfung einer Kreditsicherheit mit einer Kreditforderung).

Als Beleihungsobjekt können ausschließlich Immobilien (Wohn- oder Gewerbeimmobilien) beliehen werden. Ihr Beleihungswert hat Einfluss auf die mögliche Höhe des Hypothekendarlehens.

Die ganze oder teilweise Nichterfüllung vertraglicher Verpflichtungen, zum Beispiel: Zahlungsrückstände, berechtigt den Gläubiger (die Bank) sich aus dem Erlös, der sich durch Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung erzielen lässt, zu befriedigen. Welche Forderungen dies genau sind, wird durch die Zweckbestimmungserklärung genau geregelt.

Durch die Hypothek ist der Sach- oder Ertragswert der Immobilie an den Gläubiger verpfändet. Es ist auch möglich mehrere Hypotheken auf einem Grundstück einzutragen, diese haben dann einen festen Rang. Entsprechend dieses Ranges werden die Gläubiger bei einer Vollstreckung befriedigt. Verhindern kann der Gläubiger eine Vollstreckung indem der die Forderung ausgleicht. (§ 1142 BGB).

Diese Grundschuld bleibt im Grundbuch weiterhin eingetragen, auch wenn das Darlehen beim Gläubiger, bzw. bei der Bank bereits abbezahlt wurde. Die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch muss aktiv beim zuständigen Grundbuchamt beantragt werden.

Löschung der Grundschuld 

Voraussetzung ist die vollständige Rückzahlung des aufgenommenen Darlehens.

Die Bank, die den Immobilienkredit gewährt hat, bestätigt die Rückzahlung und somit die Freigabe. Es wird eine Löschungsbewilligung ausgestellt. Mit dieser Löschungsbewilligung geht der Eigentümer zum Notar. Der Notar stellt nun mit Hilfe dieser Löschungsbewilligung einen Antrag zur Löschung der Grundschuld beim zuständigen Grundbuchamt.

Klar ist spätestens jetzt: Es entstehen Notarkosten und natürlich Gebühren beim Grundbuchamt.

Kosten für die Löschung der Grundschuld

Der Notar stellt für seine Dienste eine Rechnung in Höhe von 0,2 Prozent der Grundschuld. Beim Grundbuchamt wird noch einmal die gleiche Summe fällig.

Rechenbeispiel: Grundschuld 500.000 Euro = Löschung 2.000 Euro (1.000 Euro Notar und 1.000 Euro Grundbuchamt)

Aufgrund der nicht unerheblichen Kosten, sollte man genau überlegen, ob eine Löschung der Grundschuld erforderlich ist.

Wann ist das Löschen der Grundschuld sinnvoll?

Möchte man die Immobilie verkaufen, kann die Löschung von Vorteil sein, denn so hat man ein unbelastetes Grundbuch vorzuweisen.

Eigentümer, für die ein Verkauf ihrer Immobilie in nächster Zeit nicht in Frage kommt, können die Löschung auf später verschieben. Dies hat den Vorteil, dass sich die Grundschuld im Falle einer größeren Renovierung für ein weiteres Darlehen nutzen lässt.

   

Quelle: „Hypothek“, Owners Club, 03.07.2019

Straßenausbaubeiträge – ein Damoklesschwert für Hausbesitzer

Für Hausbesitzer ein Alptraum: In den Briefkasten flattert ein Gebührenbescheid über 217.000 Euro – als „Straßenausbaubeitrag“. Getroffen hat es einen Bauern in Schleswig-Holstein. In Deutschland hängt solch ein Risiko von der Gemeinde und dem Bundesland ab.

Noch keine abschließende Gerichtsentscheidung

Es ist ein sperriges Wort, das für Hausbesitzer existenzgefährdend werden kann: „Straßenausbaubeitrag“. Landwirt Ulrich Albert und seine Frau in Lütjenburg in Schleswig-Holstein traf es in ganz Deutschland wohl am härtesten. 217.000 Euro sollten sie zahlen. Das war 2012. Das Verwaltungsgericht minderte die Summe 2017 auf 189.000 Euro. Auch dagegen wehrt sich das Paar. Über die Zulassung der Berufung hat das Oberverwaltungsgericht Schleswig noch nicht entschieden, geschweige denn in der Sache.

Das ist kein Einzelfall, sondern ein Problem, das viele Wohnungs- und Hauseigentümer in Deutschland treffen kann. Wird eine Straße verbreitert oder erhält sie einen Bürgersteig mit Beleuchtung, können den Anliegern „Straßenausbaubeiträge“ drohen.

Beim Bundesverband Haus & Grund ist bundesweit keine höhere Einzelforderung bekannt als die 189.000 Euro aus Lütjenburg. „Sechsstellige Beträge sind nicht die Regel, aber Abgaben, die höher als 10.000 Euro sind, auch keine Ausnahme“, sagt Schleswig-Holsteins Verbands-Geschäftsführer Alexander Blazek.

Keine einheitliche Regelung in Deutschland

In Deutschland gibt es keine einheitliche Regelung. Ob Wohnungs- oder Hauseigentümer Straßenausbaubeiträge zahlen müssen, hängt vom Bundesland oder der jeweiligen Gemeinde ab. In den 16 Ländern geht der Trend laut dpa-Umfrage dahin, die umstrittenen Beiträge abzuschaffen, zu deckeln oder ihre Höhe durch wiederkehrende Beiträge zumindest geringer zu halten. Bürgerinitiativen fordern die Rote Karte für die Abgabe.

Fünf Bundesländer ohne Straßenausbaubeiträge

Keine Straßenausbaubeiträge erheben Hamburg, Bayern, Berlin und Baden-Württemberg sowie die Stadt Bremen (im Gegensatz zu Bremerhaven). Drei Länder wollen sie rückwirkend abschaffen: Mecklenburg-Vorpommern, Brandenburg und Thüringen. Vier Länder überlassen eine Erhebung – teils unter Vorgaben – den Kommunen: Schleswig-Holstein, Sachsen, Hessen und das Saarland

Haus & Grund für vollständige Abschaffung

Haus & Grund fordert die vollständige Abschaffung. „Es ist nicht nachvollziehbar, warum für gemeindliche Straßen lediglich die anliegenden Grundstückseigentümer herangezogen werden sollen, wenn doch allen Bürgern die Benutzung dieser Straßen als Infrastruktur offen steht“, sagt Verbands-Präsident Kai Warnecke. Und Landesgeschäftsführer Blazek meint: „Autobahnen, Bundes-, Landes- und Kreisstraßen werden aus dem allgemeinen Steueraufkommen finanziert – nur bei Anliegerstraßen werden die Eigentümer zur Kasse gebeten, das ist dem Bürger nicht mehr vermittelbar.“ Anlieger hätten ihre Straßen zudem bereits mit den sogenannten Erschließungsbeiträgen bezahlt.

Finanzierung der Straßen über die Grundsteuer

Das Problem entschärfen könnte – neben einer Abschaffung – eine Finanzierung der Straßen über die Grundsteuer. Dies träfe Mieter und Eigentümer gleichermaßen, denn Straßenausbaubeiträge könnten nicht auf die Mieter umgelegt werden und rechtfertigten auch keine Mieterhöhung, sagt Blazek. Die Grundsteuer muss ohnehin bis Ende 2019 auf eine neue Berechnungsgrundlage gestellt werden, hat das Bundesverfassungsgericht der Politik aufgegeben. Kiels Oberbürgermeister Ulf Kämpfer (SPD) sprach sich Ende 2016 dafür aus, die Grundsteuer leicht anzuheben: „Der Verwaltungsaufwand wäre gleich Null, und die Finanzierung würde auf eine breite Basis gestellt.“ Inzwischen hat Kiel die Straßenausbaubeiträge abgeschafft.

Quelle: Jürgen Engelberth: „Straßenausbaubeiträge – ein Damoklesschwert für Hausbesitzer“, BVFI Verbandsnachrichten, 12/2019