WOHNEN UNTERM DACH – Fluch oder Segen?

Wohnen unterm Dach

Die Einwohnerzahl in Deutschland steigt stetig an und der Wohnraum wird entsprechend immer knapper. Für viele ein wichtiger Grund, in die Höhe zu bauen oder den Dachboden vorhandener Häuser umzugestalten. Was damals noch als dunkel, verstaubt und eher als „Rumpelkammer“ galt, wird heutzutage bewohnt: DER DACHBODEN!

Mit einer geeigneten Wärmedämmung, sowie einem hochwertigen Boden und etwas Feinschliff, kann die oberste Etage schnell umfunktioniert werden; und einen hervorragenden Wohnraum abgeben.

Möbel und Stellmöglichkeiten unterm Dach

Gerade bei spitz zulaufenden Dächern, gibt es oft Schwierigkeiten beim Stellen von Möbeln. Für flexible Personen, oder die, die das Inventar ihrer Wohnung noch vollständig kaufen müssen, kann die Dachgeschosswohnung zum echten Hingucker werden. Haben Sie bereits alle Ihre Möbel gekauft, ist vorab zu überlegen, ob diese auch mit Schrägen weiterhin gestellt werden können.

Der Markt entwickelt sich stets weiter und passt sich den Bedürfnissen der Menschen an. So gibt es immer mehr Anbieter, die sich auf Schrägen spezialisiert haben. Schränke, die schräg zulaufen, und Betten, die auf das Wohnen unterm Dach ausgerichtet sind – die Auswahl ist hier schier unendlich.

Wohnraum durch Schrägen erhöht

Was viele jedoch nicht wissen: Die eigentliche Quadratmeteranzahl verändert sich durch die Schrägen. Wer einen Blick ins Exposé wagt und feststellt, dass die Wunsch-Wohnung nur 60m² hat, wird vor Ort meist überrascht. Schrägen werden nur anteilig berechnet, sodass der eigentliche Wohnraum meist deutlich höher ausfällt. So werden beispielsweise Flächen unter 1 Meter Höhe –bei der Berechnung der Quadratmeter überhaupt nicht berücksichtigt. Die korrekte Berechnung der Wohnfläche bedarf somit ein wenig Geschick und Geduldsarbeit.

Wer diesen Vorteil jedoch für sich nutzen möchte, der kann durch diese Eigenschaft deutlich sparen. Nicht zuletzt aus diesem Grund, bevorzugen viele Menschen diese Art von Wohnung.

Sommer unterm Dach

Für viele das wohl größte und wichtigste Ausschlusskriterium von allen. Wer unterm Dach wohnt, hat es im Sommer schwer. So heißt es zumindest, wenn man den Großteil der Bevölkerung Deutschlands glaubt. Dieses ist zumeist auf eine fehlende Dämmung, veraltete Fenster oder fehlende Abschattung zurückzuführen. Durch Schrägfenster kommen die Sonne und somit auch die Wärme im Sommer besonders leicht in unsere Dachgeschosswohnung. Dies macht es umso wichtiger, genau diese Fenster mit Thermorollos oder ähnlichem zu versehen. Diese Rollos können bereits einen Großteil des Lichtes und der Strahlung abfangen. Wer eine Stufe weiter gehen möchte, der kann spezielle Rollos oder Folien installieren, die das Licht bereits vor dem Eintreffen auf die Fensterscheibe abfangen. Kombiniert man diese Möglichkeiten, können so bis zu 75% der Sonnenstrahlen abgewehrt werden.

Anders verhält es sich jedoch bei einer fehlenden Dämmung sowie veralteten Fenster. Halten Sie hierzu Rücksprache mit Ihrem Vermieter und legen Sie diesem die Vorteile einer nachträglichen Installation näher. So können nicht nur auf Dauer Kosten gespart werden, auch wertet es die Wohnung weiter auf.

Fazit

Wenn Ihnen der Gang in ein höheres Stockwerk nichts ausmacht, oder Sie sich sogar ganz bewusst dafür entscheiden, können Sie mit einer Dachgeschosswohnung nur wenig falsch machen. Beherzigt man ein paar Tricks und bleibt flexibel in der Gestaltung, kann der Bezug einer Wohnung unterm Dach jedoch genau das Richtige sein.

Familien mit Kleinkindern sowie größeren Haustieren, sollten jedoch abwägen, inwieweit die täglichen Stufen noch gerechtfertigt sind.

       

Quelle: „Wohnen unterm Dach –Fluch oder Segen“, Owners Club, 13.07.2019

 

Kredite: Jetzt wird selbst den Banken der Immobilienmarkt zu heiss

Kredit

Bislang stand die Bundesbank mit ihren Warnungen vor einer Immobilienblase in Deutschland relativ alleine da. Doch inzwischen können auch viele Geldhäuser die hohen Preise nicht mehr nachvollziehen.

Für Eigenheimkäufer ist das problematisch.

An die kräftigen Preisanstiege beim Wohneigentum hat man sich längst gewöhnt. Jährliche Zuwächse von fünf oder sogar zehn Prozent schockieren niemanden mehr. Man nimmt es hin und rechnet insgeheim damit, dass sich im Notfall immer ein Käufer findet, der noch mehr zu zahlen bereit ist.

Die Bundesbank spielt mit ihren monatlichen Warnungen vor Immobilien-Preisblasen die Rolle des einsamen Rufers in der Wüste. Denn solange die Banken bei der Finanzierung mitspielen und freigiebig Baugeld verteilen, scheint alles in Ordnung. Doch diese Gewissheit gerät jetzt ins Wanken. Viele Banken spielen offenbar nicht mehr mit. Erstmals stellt einer der größten Finanzierungsvermittler Deutschlands in aller Deutlichkeit fest: Den Kreditinstituten ist der Markt zu heiß, die Preise zu hoch.  „Banken melden uns immer häufiger zurück, dass sie die Höhe des Kaufpreises nicht nachvollziehen können“, sagt Frank Lösche, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Hamburg. Sie würden den nachhaltigen Wert der Immobilie immer häufiger unterhalb des verlangten Kaufpreises ansetzen. „Das verschlechtert für die Kreditnehmer den Beleihungsauslauf“, so Lösche.

Das bedeutet: Aus Sicht der Bank steigt der Fremdkapital-Anteil, entsprechend fällt die Bonitätsberechnung ungünstiger aus, der effektive von der Bank geforderte Jahreszins wird angehoben. Damit wird die Finanzierung immer teurer, die Monatsraten aus Zins und Tilgung steigen.

Und das in einer Phase weiter steigender Preise, was die Käufer ohnehin schon dazu zwingt, immer mehr Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen. Das Eigenheim rückt für Normalverdiener mit durchschnittlichen Ersparnissen in weite Ferne – wenn es nicht am äußeren Stadtrand oder auf dem Land liegt.

Rechenbeispiel: So gehen Banken vor

Ein stark vereinfachtes Beispiel macht den Effekt deutlich: Ein Kaufinteressent hat 50.000 Euro Eigenkapital und möchte in Hamburg eine Wohnung zum Preis von einer halben Million Euro kaufen. Die Bank sieht jedoch nur einen nachhaltigen Wert von 480.000 Euro.

Rechnerisch schrumpft das Eigenkapital damit von 50.000 auf 30.000 Euro zusammen. Weil in der Hansestadt in diesem Fall noch Kaufnebenkosten von mehr als 30.000 Euro anfallen, geht es also de facto um eine Hundertprozent-Finanzierung.

Ohne Kapital ins Eigenheim

Der Zins für einen 15-Jahres-Kredit steigt dabei – einem Rechenbeispiel des Vermittlers Interhyp zufolge – von 1,3 auf mindestens 1,6 Prozent. Muss der Käufer noch 3,6 Prozent für einen Makler bezahlen, platzt das ganze Vorhaben – jedenfalls wenn man eine konservative Finanzierung aufnehmen möchte.

Die Hundertprozent-Finanzierung sei zwar eine Möglichkeit, so Lösche. Aber dafür benötige man „eine überdurchschnittlich gute Bonität“. Ansonsten könne man noch Förderdarlehen der KfW einbringen. Das werde von der Bank wieder mit etwas besseren Werten beim Beleihungsauslauf goutiert.

Dr. Klein vermittelt Baugeld über Servicebüros in der ganzen Republik. Die vergebenen Kredite werden über die Finanzierungsplattform Europace abgewickelt. Nach eigenen Angaben finden dort rund 15 Prozent des bundesweiten Baufinanzierungs-Geschäfts statt, die dort gesammelten Preisdaten und Fremdkapitalquoten sind also durchaus repräsentativ zu verstehen.

Über die Europace-Plattform generiert Dr. Klein auch Kaufpreisdaten und stellt daraus einen hauseigenen Preisindex zusammen. Zuletzt wurden Preise für Nord- und Ostdeutschland ausgewertet. In drei von vier ausgewählten Städten zeigt sich dabei das bekannte Bild: Steigerungsraten von fünf und mehr Prozent, hohe Preisspannen bis weit in den Luxusbereich hinein.

     
Quelle: Michael Fabricius: „Jetzt spielen Banken bei den hohen Hauspreisen nicht mehr mit“,
https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article196726145/Kredite-Jetzt-wird-selbst-den-Banken-der-Immobilienmarkt-zu-heiss.html“, 15.07.2019

DIE HYPOTHEK

Im Finanz- und vor allem im Bankwesen, dient die Hypothek als Kreditsicherung für Kredite.                                                            (Akzessorietät = enge Verknüpfung einer Kreditsicherheit mit einer Kreditforderung).

Als Beleihungsobjekt können ausschließlich Immobilien (Wohn- oder Gewerbeimmobilien) beliehen werden. Ihr Beleihungswert hat Einfluss auf die mögliche Höhe des Hypothekendarlehens.

Die ganze oder teilweise Nichterfüllung vertraglicher Verpflichtungen, zum Beispiel: Zahlungsrückstände, berechtigt den Gläubiger (die Bank) sich aus dem Erlös, der sich durch Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung erzielen lässt, zu befriedigen. Welche Forderungen dies genau sind, wird durch die Zweckbestimmungserklärung genau geregelt.

Durch die Hypothek ist der Sach- oder Ertragswert der Immobilie an den Gläubiger verpfändet. Es ist auch möglich mehrere Hypotheken auf einem Grundstück einzutragen, diese haben dann einen festen Rang. Entsprechend dieses Ranges werden die Gläubiger bei einer Vollstreckung befriedigt. Verhindern kann der Gläubiger eine Vollstreckung indem der die Forderung ausgleicht. (§ 1142 BGB).

Diese Grundschuld bleibt im Grundbuch weiterhin eingetragen, auch wenn das Darlehen beim Gläubiger, bzw. bei der Bank bereits abbezahlt wurde. Die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch muss aktiv beim zuständigen Grundbuchamt beantragt werden.

Löschung der Grundschuld 

Voraussetzung ist die vollständige Rückzahlung des aufgenommenen Darlehens.

Die Bank, die den Immobilienkredit gewährt hat, bestätigt die Rückzahlung und somit die Freigabe. Es wird eine Löschungsbewilligung ausgestellt. Mit dieser Löschungsbewilligung geht der Eigentümer zum Notar. Der Notar stellt nun mit Hilfe dieser Löschungsbewilligung einen Antrag zur Löschung der Grundschuld beim zuständigen Grundbuchamt.

Klar ist spätestens jetzt: Es entstehen Notarkosten und natürlich Gebühren beim Grundbuchamt.

Kosten für die Löschung der Grundschuld

Der Notar stellt für seine Dienste eine Rechnung in Höhe von 0,2 Prozent der Grundschuld. Beim Grundbuchamt wird noch einmal die gleiche Summe fällig.

Rechenbeispiel: Grundschuld 500.000 Euro = Löschung 2.000 Euro (1.000 Euro Notar und 1.000 Euro Grundbuchamt)

Aufgrund der nicht unerheblichen Kosten, sollte man genau überlegen, ob eine Löschung der Grundschuld erforderlich ist.

Wann ist das Löschen der Grundschuld sinnvoll?

Möchte man die Immobilie verkaufen, kann die Löschung von Vorteil sein, denn so hat man ein unbelastetes Grundbuch vorzuweisen.

Eigentümer, für die ein Verkauf ihrer Immobilie in nächster Zeit nicht in Frage kommt, können die Löschung auf später verschieben. Dies hat den Vorteil, dass sich die Grundschuld im Falle einer größeren Renovierung für ein weiteres Darlehen nutzen lässt.

   

Quelle: „Hypothek“, Owners Club, 03.07.2019

Straßenausbaubeiträge – ein Damoklesschwert für Hausbesitzer

Für Hausbesitzer ein Alptraum: In den Briefkasten flattert ein Gebührenbescheid über 217.000 Euro – als „Straßenausbaubeitrag“. Getroffen hat es einen Bauern in Schleswig-Holstein. In Deutschland hängt solch ein Risiko von der Gemeinde und dem Bundesland ab.

Noch keine abschließende Gerichtsentscheidung

Es ist ein sperriges Wort, das für Hausbesitzer existenzgefährdend werden kann: „Straßenausbaubeitrag“. Landwirt Ulrich Albert und seine Frau in Lütjenburg in Schleswig-Holstein traf es in ganz Deutschland wohl am härtesten. 217.000 Euro sollten sie zahlen. Das war 2012. Das Verwaltungsgericht minderte die Summe 2017 auf 189.000 Euro. Auch dagegen wehrt sich das Paar. Über die Zulassung der Berufung hat das Oberverwaltungsgericht Schleswig noch nicht entschieden, geschweige denn in der Sache.

Das ist kein Einzelfall, sondern ein Problem, das viele Wohnungs- und Hauseigentümer in Deutschland treffen kann. Wird eine Straße verbreitert oder erhält sie einen Bürgersteig mit Beleuchtung, können den Anliegern „Straßenausbaubeiträge“ drohen.

Beim Bundesverband Haus & Grund ist bundesweit keine höhere Einzelforderung bekannt als die 189.000 Euro aus Lütjenburg. „Sechsstellige Beträge sind nicht die Regel, aber Abgaben, die höher als 10.000 Euro sind, auch keine Ausnahme“, sagt Schleswig-Holsteins Verbands-Geschäftsführer Alexander Blazek.

Keine einheitliche Regelung in Deutschland

In Deutschland gibt es keine einheitliche Regelung. Ob Wohnungs- oder Hauseigentümer Straßenausbaubeiträge zahlen müssen, hängt vom Bundesland oder der jeweiligen Gemeinde ab. In den 16 Ländern geht der Trend laut dpa-Umfrage dahin, die umstrittenen Beiträge abzuschaffen, zu deckeln oder ihre Höhe durch wiederkehrende Beiträge zumindest geringer zu halten. Bürgerinitiativen fordern die Rote Karte für die Abgabe.

Fünf Bundesländer ohne Straßenausbaubeiträge

Keine Straßenausbaubeiträge erheben Hamburg, Bayern, Berlin und Baden-Württemberg sowie die Stadt Bremen (im Gegensatz zu Bremerhaven). Drei Länder wollen sie rückwirkend abschaffen: Mecklenburg-Vorpommern, Brandenburg und Thüringen. Vier Länder überlassen eine Erhebung – teils unter Vorgaben – den Kommunen: Schleswig-Holstein, Sachsen, Hessen und das Saarland

Haus & Grund für vollständige Abschaffung

Haus & Grund fordert die vollständige Abschaffung. „Es ist nicht nachvollziehbar, warum für gemeindliche Straßen lediglich die anliegenden Grundstückseigentümer herangezogen werden sollen, wenn doch allen Bürgern die Benutzung dieser Straßen als Infrastruktur offen steht“, sagt Verbands-Präsident Kai Warnecke. Und Landesgeschäftsführer Blazek meint: „Autobahnen, Bundes-, Landes- und Kreisstraßen werden aus dem allgemeinen Steueraufkommen finanziert – nur bei Anliegerstraßen werden die Eigentümer zur Kasse gebeten, das ist dem Bürger nicht mehr vermittelbar.“ Anlieger hätten ihre Straßen zudem bereits mit den sogenannten Erschließungsbeiträgen bezahlt.

Finanzierung der Straßen über die Grundsteuer

Das Problem entschärfen könnte – neben einer Abschaffung – eine Finanzierung der Straßen über die Grundsteuer. Dies träfe Mieter und Eigentümer gleichermaßen, denn Straßenausbaubeiträge könnten nicht auf die Mieter umgelegt werden und rechtfertigten auch keine Mieterhöhung, sagt Blazek. Die Grundsteuer muss ohnehin bis Ende 2019 auf eine neue Berechnungsgrundlage gestellt werden, hat das Bundesverfassungsgericht der Politik aufgegeben. Kiels Oberbürgermeister Ulf Kämpfer (SPD) sprach sich Ende 2016 dafür aus, die Grundsteuer leicht anzuheben: „Der Verwaltungsaufwand wäre gleich Null, und die Finanzierung würde auf eine breite Basis gestellt.“ Inzwischen hat Kiel die Straßenausbaubeiträge abgeschafft.

Quelle: Jürgen Engelberth: „Straßenausbaubeiträge – ein Damoklesschwert für Hausbesitzer“, BVFI Verbandsnachrichten, 12/2019

Projekt Gartenhütte – Das gilt es beim Bau zu beachten

Den Gartenhäusle-Interessierten wird es von Jahr zu Jahr immer leichter gemacht, das kleine sympathische Bauvorhaben im eigenen Garten zu realisieren, zum Beispiel mit Bausatzlösungen. Die Hersteller solcher Fertiglösungen haben erkannt, dass der Bedarf einfach zu groß ist und eine gewisse Leichtigkeit beim Bau unabdingbar wird, somit auch handwerklich eher ungeschickte Personen vor keinen unüberwindbaren Hürden mehr stehen.

Genehmigung erforderlich?

Zunächst sollten sich angehende Gartenhüttenbesitzer die Landesbauordnung verinnerlichen, denn hier wird von Bundesland zu Bundesland zusammengefasst, ob man eine Baugenehmigung für sein Unterfangen benötigt, oder nicht. Auch eine Beratung beim zuständigen Bauamt ist empfehlenswert, da einige Gemeinden unabhängig zur Landesbauordnung Auflagen erlegt haben. Damit die Experten Ihnen vor Ort zielführend weiterhelfen können, ist es zu empfehlen, dass man seine Grundrisse und Hütten-Baupläne parat hat. Die Frage nach der Genehmigungspflicht, kann somit pauschal nicht beantwortet werden, sondern muss individuell in Erfahrung gebracht werden!

Windstärke berücksichtigen

Versuchen Sie in etwa abzuschätzen, mit welchen Windverhältnissen Sie zukünftig größtenteils zu rechnen haben, denn dementsprechend muss man bei der Auswahl der Holzdicke agieren. Soll die Gartenhütte lediglich zur Aufbewahrung von Geräten oder ähnlichem dienen, so reicht bereits eine Dicke von 18 oder 19 mm völlig aus. Anders hingegen, wenn das neue Schmuckstück im Garten auch Personen beherbergen soll. Hier sind dickere Holzstärken von mindestens 40 mm empfehlenswert, um vor Windeinflüssen ausreichend geschützt zu sein.

Fundament notwendig?

Um eine ausreichende Stabilität zu gewährleisten, und einen Schaden durch Feuchtigkeit zu vermeiden, ist ein Fundament vor dem Baubeginn sehr empfehlenswert. Je nachdem, um welche Bodenbeschaffenheit es sich handelt, kann der Einsatz von Beton- oder Gehwegplatten, aber auch Streifenfundamenten sinnvoll sein, und es wird so ein solider Grundstein fürs restliche Bauvorhaben gelegt. Beachten Sie, dass die unterste Holzschwelle nicht mit dem Boden in Kontakt kommt, damit die Feuchtigkeit vom Boden nicht hinaufsteigen kann. Das Erdreich sollte zudem immer mit einer Folie abgedeckt werden, sodass auch hier Untergrund und Holzhütte voneinander separiert werden, und Feuchtigkeit keinerlei Schaden anrichtet. Hohlräume zwischen Erde und Hüttenboden sorgen zudem dafür, dass eine ausreichende Luftzirkulation stattfinden kann.

Der passende Anstrich

Prävention gegen Schimmel und Feuchtigkeit ist auch beim Anstrich ein wichtiger Punkt. Mit der passenden Grundierung haben Sie die Möglichkeit, Ihr neues Gartenhighlight ausreichend zu schützen, damit der Spaß auch langfristig erhalten bleibt. Empfehlenswert ist dabei die Grundierung vor dem eigentlichen Aufbau. So wird sichergestellt, dass man in jede kleinste Ecke gelangt, und der Schutz somit komplett stattfinden kann. Nach Errichtung der Gartenhütte kann dann ein endgültiger Anstrich vollzogen werden.

Wahl des Daches

Die meisten Dächer der Fertigbausets haben eine geringe Qualität und Widerstandsfähigkeit. Dies ist vor allem in den niedrigen Preissegmenten zu beachten, und sollte somit bei Gelegenheit nachgebessert werden. Mit zusätzlichen Schindeln und Wellplatten, ist man bei starkem Wind besser gewappnet, und nebenbei sieht es auch äußerst schick aus. Die neue Gartenhütte bekommt auf diese Weise nicht nur ein Qualitätsupgrade, sondern auch eine optische Verfeinerung.

Quelle: „Projekt Gartenhütte – Das gilt es beim Bau zu beachten“, Owners Club, 15.06.2019